疫情的冲击还未过去，北京城市民宿行业又迎来“最严监管”。
为贯彻落实“房住不炒”“租购并举”等住房政策，防止利用居住小区房屋经营短租带来的治安、扰民等问题，2020年12月24日，北京市住房和城乡建设委员会、北京市公安局、北京市互联网信息办公室、北京市文化和旅游局正式印发《关于规范管理短租住房的通知》（简称《通知》）。
《通知》明确了，本市短租住房按区域实行差异化管理，首都功能核心区内禁止经营短租住房。允许经营短租房的区域，小区业主将住宅对外短租经营的，应符合本小区管理规约，无管理规约的应当取得业主委员会、物业管理委员会书面同意或取得本栋楼内其他业主的书面同意。
实际上，从8月10日北京市住建委发布《关于规范管理短租住房的通知（征求意见稿）》开始，不少城市民宿从业者就开始感受到在政策的作用下，监管的力度加大了，对合法性的要求也提升了，如派出所对于房屋登记和房客资料的上传要求更严格了。
城市民宿本质是“日租房”“钟点房”等短租住房。《通知》发布后，北京城市民宿的市场结构正在发生变化。有民宿从业者介绍，自疫情来袭，北京大量城市民宿同行由于撑不住房租和运营费用的压力已是穷途末路，而《通知》成为压垮他们的最后一根稻草。也有不少城市民宿从业者不愿放弃，将短租改为长租，或从城区转移至城郊乡村。
有从业人士表示，如果按照目前公布的监管方式与力度，几乎没有一家个人创业型的城市民宿品牌能够通过监管要求，北京的城市民宿或将面临“团灭”。
更多业内人士认为，《通知》从源头上解决了短租住房带来的矛盾和问题，对于维护租赁市场秩序和首都社会安定和谐意义重大。短期来看，新规落地不可避免对民宿行业和平台造成一定冲击，会有部分经营者因此退出市场，北京城市民宿将会迎来一次彻底的洗牌，但这同样也是行业向精细化运营转型的绝佳机会，合规化推动行业提质升级，长期来看有利于行业健康发展。新规的颁布势必带来市场震动，甚至“阵痛”，而走向规范的阵痛是行业发展的必经之路。
对于北京城市民宿从业者而言，在新规落地后，是“毁灭”还是“重生”，成为他们必须面对的问题。
讲述人：北京民宿经营者 晶 晶
就在这周，我把在朝阳区和东城区一共4套民宿都退了。
之所以退，主要是为了避免新规定的影响。《通知》里提到“符合小区管理规约或业主大会决定，没有管理规约或业主大会决定的，应当取得本栋楼内其他业主的书面同意”这个条款几乎等同于对我们这些民宿二房东说“不”。
比如我不能每时每刻都盯着入住客人，若发生扰民的情况我也控制不了。拿我经营的朝阳区民宿来说，这两套房在一个老小区内，证件齐全，而且2019年底才花了40万元新翻修过。但周围邻居大多是老人，他们睡觉轻，看到陌生人也紧张，有时客人夜里来得晚了或开关门声音大了，他们第二天就会找我抱怨。其实，客人入住前，我都会提醒客人的，但一些人就是粗心大意，真没办法！
对小区公共区域的环境，我是十分爱护的，连这层楼梯和走廊的墙都是我掏钱粉刷的。可是，有一回一个客人居然在电梯内吸烟，还和同乘电梯的一位阿姨吵了起来。那时我正在幼儿园接孩子，突然接到楼长的电话，他在电话里狠狠数落了我一顿。挂了电话，我赶紧让我妈把孩子带回家，买了小礼物焦头烂额地赶过来，找那位阿姨赔礼道歉。阿姨一见我，就冲我嚷嚷，还说希望我的生意赶紧黄了，让她过几天安静日子……窝着一肚子火，我敲开客人的门，语气很严厉，让他注意自己的行为。结果他直翻白眼，还说要给差评，没等我说完就把门撞上了。我这气啊，我招谁惹谁了？还好他只住一晚就走了。
所以说，除非整栋楼都是自己的，否则其他业主很难同意。对他们又没好处，都巴不得我关门呢！
我东城区那两套民宿虽没开在住宅区里，但按照新规来看，位置在首都功能核心区，证件也还没来得及办全，不合法。从多个方面考虑，风险都比较大。而且疫情也不知道啥时候才能完全结束，退订时有发生，我大半年入不敷出，心太累，已经把家具挂上闲鱼，彻底退出。
讲述人：北京路客互联网科技有限公司副总裁 邱 健
自创立以来，路客已成功在全球超过65个城市提供逾20000套路客房源，坚持为每一位城市旅行者打造旅途中的家，传递“与当地人交朋友，像当地人一样生活”的独特旅宿方式，重新定义旅宿的意义，致力于成为下一代个性化住宿集团。
针对《通知》里提到城市民宿管理混乱的问题，路客一直推动加速民宿专业化、标准化管理运营。路客有全职管家、保洁，还拥有设计师、摄影师、工程快改等团队，已经搭建起民宿从签约、设计改造、线上和线下运营管理的全服务链条。
路客的每一个举措和改进都会从客人和房东的角度出发。比如，从预订成功开始，就会有专属房东管家为客人提供一对一的服务，包括主动与客人联系，提供入住帮助。客人从前往房源到入住和离开，我们都提供追踪式的服务。
我们一直持续加大技术的研发和投入，通过这些努力来保障入住用户的安全。如路客民宿目前已经全面实现智能门锁覆盖，包括智能门锁等在内的安保系统，实现用户身份智能识别、动态密码锁门等功能，同时联合社区管理和公安系统，满足用户全方位的安全保障需求，推动城市和社区的安全管理规范化。我们将主动与社区和公安局合作解决治安需求，在为消费者创造更好的住宿产品之余，也能更好地促进社会和谐。
我们认为，《关于规范管理短租住房的通知》的印发有利于规范整个民宿行业，解决的不仅是本地居民的问题，更为民宿经营者和平台提供了更好的发展空间。
民宿经营须注意的法律问题
讲述人：北京国旺律师事务所执行主任
张 雷
目前市场上的大多数民宿经营者长期处于灰色地带，没有营业执照、消防许可、特种行业许可、卫生许可等住宿业必备证照，导致民宿在消防、治安等方面都存在着严重的隐患和漏洞，在民宿了中出现了吸毒、卖淫甚至杀人等案件。
民宿涉及以下法律问题：
1.物权法
《民法典》物权法编规定，业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意。经营城市民宿行业，往来客人繁杂，影响周围邻居的生活，邻居应当为利害关系人。因此应当征得周围邻居的同意。
2.合同法：
有的学者认为民宿性质为短期租赁合同。因为当前缺乏关于民宿的经营管理规范，而短租行为不同于旅馆业，不用注册和备案，且短租合同行为也不需要签订书面合同，法律关系形成较为简单，所以许多学者认为民宿行业可以定性为短租合同。
3.治安管理办法、刑法：
根据《旅馆业治安管理办法》的规定，开办旅馆，房屋建筑、消防设备、出入口和通道要符合消防法的有关规定，具备必要的防盗安全设施；开办旅馆，应经主管部门审查批准，经属地公安机关签署意见，向工商行政管理部门申请登记，符合安全管理制度，接待旅客住宿时必须登记。
在一些地方，公安机关对于违规民宿经营者会采取发现第一次警告、第二次行政拘留、第三次按照非法经营罪进行立案侦查的情况。
对民宿经营者的提示：
全国城市民宿经营者要及时关注政府发布的行业相关重要通知、政策、法规等，要遵守法律，要遵守各地相关部门推出的关于行业管理的相关规定和规范。
北京作为首都，对安全稳定极为重视。此《通知》强调了对相邻权人权益和公共安全利益的保障，强化了网络平台和经营者的责任。
实际上，在北京发布《通知》之前，重庆、珠海等城市已经出台相关规定了。这非常值得广大从业者警醒，因为其他城市日后也将推出相应规定。
这要求从业者要提高法律意识，莫干违法乱纪的事，让自己的努力付之东流。城市民宿从业者要重视长远规划问题，要健全法律意识，才能更好立足于市场，确保自己在发展之路上越走越远，越走越顺利。
城市民宿，只想当“二房东”好景难长
讲述人：中国旅游协会民宿客栈与精品酒店分会会长 张晓军
如今，城市民宿业逐渐由最初自发的市场行为过渡到了政府主导、市场主体阶段了。这是一个全新的阶段，必然要不断出现完全不同于以往的新事物、新现象、新问题和新举措。北京市相关单位联合发布《关于规范管理短租住房的通知》成为当下城市民宿发展的行业焦点、社会热点，是因为它触动了民宿发展的痛点。将城市民宿纳入政府管控而不是放任不管，是一个行业能够持续发展的必然，也是一个必要条件。
前几年高歌猛进、资本狂飙式的增长确实令城市民宿产生了很多问题，而这些问题从根本上影响着城市民宿的可持续发展。政府动用行政权力来解决这些问题，对城市民宿市场一些不合理的经营行为进行规范，这是行业可持续发展的一个必要的保障。
影响城市民宿生存发展的首要问题，就是行业性质定位模糊。城市民宿到底是什么？移动互联网加上闲置房，就是城市民宿吗？我不能认同。
只是把城市里闲置的房屋——不管是平房还是楼房，不管是住宅还是其他用途的房屋，把它稍加装修，配上住宿过夜必要的家具，然后把它放到互联网平台上去，以所谓的共享经济为名搞住宿接待。这样的做法不是城市民宿！
更有甚者，不少城市民宿业者干的只是二房东或三房东的事儿。手里有点闲钱，看准了旅游旺季、节假日或是某个商圈的商务住宿需求，赶紧把房子从房东手里租来，装饰一下，然后再转租出去。就是提供一个让游客在此过夜的地方而已。整个住宿过程中，民宿主不会露面，更不会提供个性化服务。这哪里称得上是民宿！这不就是转租行为吗？
诚然，用闲置房屋做住宿接待，对于中国民宿业与互联网融合发展也确实起到了启蒙作用，也的确给游客提供了新型的住宿选择，成为创业创新的风口。但是，民宿不能是简单的住民房。
民宿的“民”不仅仅是民房，更是基于民房的室内外空间，由民宿主人提供的标准化基础上的个性化服务。民宿首先是个标准化的产品，体现在基本设施设备、基本服务的标准化上。这两个标准化是为了保障它的个性化。它的个性化主要体现在两个方面：主题文化的个性化和服务的个性化，这也是民宿最核心的特质。城市民宿，不仅要有如建筑（房屋）、设施设备的“硬件”，也必须有线上线下服务的“软件”。
由此看来，移动互联网短租平台的产品属于典型的标准化产品，提供的是一个完全标准化的住宿空间和设施，没有个性化服务可言。其核心竞争力是规模化，在多少城市控制了多少房源。这些房子至多算是共享住宿，而不是城市民宿。既然是住宿，就必须要遵守住宿业的规定。北京市相关单位联合发布《关于规范管理短租住房的通知》，是很有必要的，是无可厚非的，对于各地城市民宿发展很有借鉴意义。
该通知的发布实际上是一种进步，是一种放开。比如，该通知提出，对于在京其他区域经营短租住房的经营者，需符合本小区管理规约，无管理规约的应当取得业主委员会、物业管理委员会的书面同意或取得本栋楼内其他业主的书面同意。政府发布此通知，并不是禁止城市民宿，而是告知需要满足必要条件后才能做。这实际上就是一种鼓励，一种放开。
民宿的发展，与其所处城市的发展是息息相关的。城市的功能定位直接决定了民宿的前途和命运。比如北京市通州区作为城市副中心，环球影城的落地让通州由以往城市民宿的不毛之地一跃成为了一个民宿投资的全新大热区域。
其次，城市民宿消耗的是民宿所在整个社区的公共资源、公共产品。一般而言，城市民宿是在某个社区里面的一间或者几间房。因此，城市民宿卖得好不好，实际上是取决于所在社区的基建设施、公共文化服务设施、园林景观、地理环境、商业配套和交通条件等因素。如小区的基础设施不完善，电梯老旧、楼道脏乱，这家民宿经营不会好。反之，民宿所在小区地理位置好、交通便利、建筑有特色、物业有水平、庭院有景观、社区居民素质不低，这家民宿一定大受游客欢迎，能卖出好价钱。
但是，当下民宿的房价里边包含的这部分成本，都转为利润进了民宿经营者腰包儿，没有计提折旧，更没有与社区分享。外加城市民宿改变了住房的用途——由自用改为经营，让使用者从常住人口变成了流动人口，住客的扰民行为时有发生，各种负面新闻事件层出不穷，令社区其他广大业主蒙受损失。所以，北京市政府部门去年曾出台相关规定，指出开城市民宿要事先征得利益攸关方同意，这是正确的，是符合市场经济原则的，是维护大多数群众利益的，这也符合构建社会主义和谐社会要求。共享住宿，不能只有共享的“效率”，而牺牲经济和社会的“公平”。
有人会说，若要按通知的要求去做，太难了，是不可能的。这种想法是错的，是误解。通过努力一定可以获得，只不过，从业者需要去做很多以往不用做的工作。
城市民宿的经营绝对不简单，因为它管的不仅仅是房子里面的事情。民宿从业者要“长期主义”，要见微知著，主动做好社区关系维护。对此，我有两个建议：
第一，民宿主要主动引导、规范客人行为。
从旅游经营角度来讲有一个概念叫游客行为管理。客人的消费行为确实需要管理、需要引导。这需要民宿主主动作为、有效作为。去年12月，我去潮州古城做民宿调研，发现一家民宿里，许多地方都挂着一个提示牌，上面写着：清晨及夜晚请保持安静。这种做法很好。民宿得和街坊四邻和谐共处，如果客人不管不顾，花了钱就是爷，租了房就是主，只管自己“嗨皮”，那肯定会引发邻里纠纷的，而出现这种情况，经营者不仅有责任，还要承受损失。
第二，以城市民宿文化创新推动社区公共文化服务升级。城市民宿的公共空间是社区空间的重要组成部分，是相对隔离而不绝对隔绝，要积极并深入融入社区肌体，可以向客人和所有居民开放，提供文化、休憩、娱乐、交流等多种活动的场所，在有限的空间内展现出开放性、共享性。
潮州这家民宿就利用自己的公共活动空间，搞了社区议事庭区域。这片区域可以为居民和客人共享，客人在这儿喝茶，社区居民也能来这儿谈事儿，甚至他们会坐在一起聊天。该区域有效弥补了城市老旧社区公共空间的不足。当地政府对这家民宿给予极大支持，配备了不少必要设备。社区居委会的活动也放在这里举办，极大地拉近了民宿与社区之间的关系。实际上，民宿的低值空间也得到了高效利用，还为客人提供了与原住民亲近、了解城市历史文化的宝贵机会。如此，这样的城市民宿就成了城市社区建设的一股生动的、新兴的力量了。良好的营商环境，就是这样通过民宿自己的努力营造的。这样的民宿，才是城市和游客需要的民宿。这样的民宿经营行为才能够名利双收、情怀与商业兼得，才能够基业长青。
